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1. 一方面深圳写字楼空置率提高到24.6%，写字楼租金大幅下跌，另一方面以宝安为代表的房价暴涨，你如何看待2020年的魔幻深圳楼市？

一方面深圳写字楼空置率提高到24.6%，写字楼租金大幅下跌，另一方面以宝安为代表的房价暴涨，你如何看待2020年的魔幻深圳楼市？

租房和买房，在我们国家，一直是两种完全不同的东西。我从两个角度来分析深圳的问题。

一、市场角度

医学界有句名言，“抛开剂量谈毒性都是耍流氓”，这句话放在房地产市场也一样适用。

1.先说写字楼租赁市场

你知道深圳的写字楼面积的数据有多么恐怖么？我先给你看个表格（见【图一】）。深圳主城罗湖、福田、南山三区已建写字楼437个项目，写字楼建筑面积约3111万㎡。如果计入目前在建的深圳主城三区32个写字楼项目的540万㎡商务面积，深圳主城罗湖、福田、南山三区的469个写字楼项目，建筑面积约3651万㎡。

再看个数据（见【图二】）

深圳前海蛇口自贸区及5大总部基地规划建设的写字楼，前海自贸区写字楼面积1200万㎡，蛇口自贸区写字楼面积1000万㎡；5大总部基地写字楼面积：深圳福田中心区 750万㎡（已建成写字楼面积约600万㎡），后海总部基地480万㎡（写字楼336万㎡、配套144万㎡）、留仙洞总部基地320万㎡（写字楼224万㎡、配套96万㎡）、深圳湾高新区总部基地1000万㎡（写字楼700万㎡、配套300万㎡），龙华核心区总部基地350万㎡（写字楼245万㎡、配套105万㎡）。上述自贸区及5大总部基地的写字楼面积总计4305万㎡。加上6大总部基地外的深圳主城三区已经建成的约2228万㎡写字楼，将达6533万㎡。

整个深圳市接近1亿平方的写字楼已建和规划明确要建，轻松超过全球金融中心纽约，伦敦，东京和香港，也超过背靠长三角十几个大个城市的大上海，也超过北京，更别说其他城市了。

知道全宇宙最大的CBD曼哈顿商务写字楼面积多大吗？也只有4650万㎡（中城仅3720万㎡）。

从市场的供求关系上讲，深圳的写字楼供应已经远远地超过了需求，24.6%的空置率，已经很不错了，这要放在其他城市，早就一半以上了。

小结：买深圳的写字楼＝入坑，无论涨幅还是租金，都不能够取得很好的效果。更何况，高额的土地增值税，也是不能避免的。

2.再来看看深圳的住宅市场

我们也从供需关系上来看。

先说供给端：

朋友给我一份非常珍贵的数据，可以详尽地展示深圳的存量房真实情况。（见【图三】）看到没？感觉深圳房子很多吧？实际能交易住宅也就只有200万套。这就造成了前些年的问题，房租和房子的比值越来越低。因为还有800多万套的村民房和宿舍房，深漂第一站就是这些地方。

再说需求端：我在之前的文章里提到过，北京、上海、深圳这样的大城市，房产动辄五百一千万，早已经是彻头彻尾的“奢侈品”，根本不是普通人的游戏。那么，一座城市的购房者，已经和人口数量没有太大关系了。决定房价的，是这座城市的“高端人口”。

而深圳恰恰是所有大城市里最特殊的一个，每次市场的启动、抬升和暴涨，都是从南山、前海、宝安这样的板块，而且，是千万以上豪宅先涨。相信你应该知道为什么？因为深圳几乎一半以上的Ney Money都在这些地方，这些互联网新贵是80后、90后甚至是00后，豪宅市场就那么大，房子就哪一点儿，用不了多少“年轻富豪”，豪宅就被抢没了，如果ZF再放松放松，更要加上一把火，很显然，现在就是。

本来去年放松的非普线就对市场有非常大的利好，再加上豪宅市场的火爆，小阳春的加持，信贷的放松，自然地带动了整个深圳的行情（增加的四五十万移民，也有极高的比例是到深圳买房的）。

小结：已经涨过的板块，不建议再最高了，这是赌徒行为，毫无意义。挑一些涨幅还没到的区域，买入还是没问题的。房价也像一盆水，最后的价格涨跌系数也是基本平均的。

二、价格逻辑

这个更好理解，租房是一种消费行为，而买房则是一种储蓄和投资行为。

也就是说，在深圳租房子，受经济基本面的影响很大，大家消费的起就涨，消费不起就跌。而在深圳买房子，上面说了，不是普通人的游戏。你买不起，还有大把买得起的人，只要一放松，这座年轻城市的有钱人们愿意把钱储蓄到不动产里、投资到不动产里，而不动产中金融属性最好、流动性最高、涨幅最稳当的一定是住宅咯。而对于绝大多数人来讲，门槛最低、很少被割韭菜的投资好像也只有房子了。

三、总结

2020年的深圳楼市一点也不魔幻，因为2019年南山、前海、宝安这些地方就已经提前启动了，要不是疫情的影响，这波涨幅早已经波及其他区域并大概率已经释放结束了。

趁着这种特殊情况，还有“以快打慢”的机会，抓紧找洼地、抓紧找票、抓紧筹资、抓紧看盘，但是要理智下定，同时要合理融资！我从来不建议在房价上涨期过度借贷，不问利息高低匆忙入场，这不是一个成熟投资该有的风度。

另外，关于写字楼租金问题，不得不提到的，写字楼的租金下降，也和这次疫情有很大关系，这是众所周知的，我就没有展开说。我相信疫情过后，租金还会有一些上涨空间的。

这个问题，我的观点如下：

第一，写字楼市场和住宅市场那是两个完全不同的市场。因为写字楼和住宅产品不同，目标客户也完全不一样。所以写字楼市场房价的涨跌，跟住宅市场房价的涨跌，完全没有关系。

第二，深圳写字楼市场之所以空置率越来越高，除了写字楼市场供过于求外，另外一种主要原因，企业在深圳运营成本越来越高（包括写字楼的办公楼租金、深圳特区高用工成本、材料、物价和消费水平、经营管理成本等都高），许多企业逐步逃离深圳，到用工成本低的国内外城市去发展，并实现产业转移，从而达到降低运营成本、提高企业经济效益目的。

第三，而以宝安为代表的房价暴涨，住宅市场越来越火，那是因为深圳是中国的特区，改革开放的窗口，每年有成千上百万的国内外外来社会精英及梦想人士拥入深圳经商、投资、创业、打工捞金，而深圳楼市面向的是国内外购房客户，有庞大的购房刚需，而深圳可开发的土地***有限，而想在深圳安居乐业，投资置业买房的人较多，市场推出的楼盘少，形成了供不应求的局面，楼市供求决定房价的高低，俗话说，物以稀为贵，所以导致深圳房价越来越高。

感谢邀请，我说下自己的观点。 这种状态表露出很多深层的不健康的存在。

首先，股市仍然不健康，人们不敢不愿往里投资，转而投入楼市。

其次，经济可能进入下行通道，人们找不到跑赢通胀的投资渠道，被迫转投房产。

还有就是中国人的攀比心理，在加上深圳是靠近香港的一线城市，环境和气候相比其它一线城市优越，越贵越有攀比意义。

也说明了，要考虑均衡问题了。深圳的高房价不仅会给深圳的发展带来风险，也给中国经济的健康带来负面影响。资金***的过度集中会引起头脑发热手脚冰冷，经济不稳。

解决的办法是深圳***在大湾区内扩散，一方面解决局部过热问题，另一方面不影响效率。

因为企业比较理性，套路作用不大，也就没必要玩虚的。广州某盘，x壮x城，吸筹一年，据说认筹千余，7个月前开盘，当天新闻是一片火爆，首批近400套房，据说千余人暴抢，平均3人抢一套房，半个小时，基本清盘，据销售说仅剩少量尾货。

结果一看网签数据，惨不忍睹，当月网签10余套，然后估计每月能签几套，如今开盘7个月了，网签才90余套。其实火不火，自己心里没点数吗